Avv. Sabina Vuolo

L'Amministratore di condominio

L’amministratore di condominio è la figura professionale che si occupa della gestione ordinaria e straordinaria dell’edificio, dalla manutenzione dello stesso alla ripartizione delle spese comuni, alla gestione dei rapporti con i fornitori e così via. L’art. 1130 c.c. ne disciplina le attribuzioni quali:

• Eseguire le deliberazioni dell’assemblea;
• Promuovere il rispetto del regolamento di condominio;
• Disciplinare l’utilizzo delle parti comuni e dei servizi presenti;
• Riscuotere gli oneri condominiali e gestire i pagamenti verso fornitori e terzi;
• Curare la tenuta dei libri contabili, del registro dei verbali delle assemblee e dell’anagrafe condominiale;
• Redigere il rendiconto annuale.

Chi nomina l'Amministratore di condominio?

L’amministratore di condominio è nominato dall’assemblea condominiale la cui delibera per essere valida deve essere approvata con un numero di voti che rappresentino la maggioranza degli intervenuti e almeno la metà del valore dell’edificio. La nomina dell’amministratore di condominio è obbligatoria solamente se nello stabile sono presenti più di otto condòmini viceversa è data facoltà ai proprietari di scegliere se procedere o meno con la nomina del professionista.

Secondo l’articolo 1129, comma 10 del codice civile, il mandato dell’amministratore di condominio ha una durata di un anno rinnovabile per un ulteriore eguale periodo. Al termine del biennio le soluzioni saranno o la conferma dell’amministratore uscente o la nomina di uno nuovo. In ogni caso la compagine condominiale può decidere in ogni momento di revocarlo dall’incarico anche prima della scadenza del mandato qualora questi svolga il ruolo con negligenza o per gravi illeciti o/e abusi nell’esercizio della propria attività o/e nello svolgimento dei compiti sottesi al proprio incarico. Esempi sono l’omessa convocazione dell’assemblea per approvazione del rendiconto condominiale o mancata apertura ed utilizzazione del conto corrente condominiale, piuttosto che la mancata tenuta del registro dell’anagrafe condominiale ecc. L’amministratore di condominio è assoggettato sia a responsabilità civile che a responsabilità penale.

Presidente dell'assemblea di condominio

Il presidente dell’assemblea condominiale, figura la cui nomina non è obbligatoria per legge ma che assume un ruolo fondamentale nella gestione e organizzazione delle riunioni tra i condomini a garanzia di un corretto svolgimento delle assemblee. Il regolamento di condominio, però, ne potrebbe imporre la nomina proprio a garanzia che la discussione venga svolta in maniera ordinata e civile, tra le sue funzioni rientrano la verifica della validità dell' assemblea di condominio, assicurandosi che tutti i condomini aventi diritto siano stati regolarmente convocati; il controllo sulla validità delle deleghe presentate dai partecipanti; la verifica del
quorum costitutivo e deliberativo, ossia la presenza del numero minimo di condomini e delle quote millesimali necessarie per prendere decisioni valide; la regolamentazione della discussione e degli interventi dei partecipanti, stabilendo, ad esempio, la durata massima degli interventi e garantendo che tutti abbiano la possibilità di esprimere le proprie opinioni; accertamento dei risultati delle votazioni e redazione del verbale dell’assemblea, in collaborazione con il segretario.
Può ricoprire tale funzione un condomino o anche un soggetto estraneo al condominio (Cfr sent. 1157/2020 del Tribunale di Cosenza), in ogni caso, è fondamentale scegliere una figura autorevole e imparziale, in grado di gestire le discussioni e garantire il corretto svolgimento dell’assemblea.

Il segretario

Il segretario è colui che affianca il presidente e si occupa della redazione del verbale dell’assemblea, riportando in modo obiettivo e accurato gli esiti delle votazioni e le dichiarazioni dei partecipanti, unica conditio nella scelta è lo svolgimento del ruolo con precisione e responsabilità.

Il presidente non può prendere decisioni in autonomia, ma deve coinvolgere e ascoltare l’opinione di tutti i condomini, in modo da raggiungere una decisione condivisa.
In caso di dimissioni o impedimento del presidente, l’assemblea condominiale dovrà eleggere un nuovo presidente per garantire il corretto svolgimento delle riunioni. Il suo è un mandato a tempo determinato, solitamente coincidente con la durata delle riunioni dell’assemblea condominiale. Tuttavia, può essere rieletto se i condomini lo ritengono opportuno. In caso di assenza, l’assemblea può eleggere un presidente sostitutivo per la durata della riunione, in modo da garantire il corretto svolgimento della stessa. Il presidente non è responsabile delle decisioni prese dall’assemblea, ma ha il compito di facilitare il processo decisionale e di garantire che le decisioni siano prese in modo corretto e condiviso. In conclusione il presidente ha il diritto di dirigere e coordinare le riunioni, ha il dovere di garantire il rispetto delle regole e delle procedure, di mantenere un clima di armonia e di mediare tra le diverse posizioni dei condomini ma soprattutto deve assicurarsi che tutte le decisioni siano prese in modo democratico e trasparente, dando spazio a tutti i condomini per esprimere le loro opinioni e garantendo che il verbale dell’assemblea riporti fedelmente le discussioni e le decisioni prese. Il tutto nella garanzia del rispetto delle regole e delle procedure durante le riunioni oltre che mantenere un clima di armonia e di assicurarsi che le decisioni prese siano nel migliore interesse di tutti i residenti del condominio.