Sarà necessario, inoltre , apportare modifiche in tema di opere di straordinaria manutenzione, laddove non sia prevista l’apertura di un fondo speciale obbligatorio. Una volta che il regolamento (assembleare) sia stato approvato con verbale ( forma scritta) nasce ,per l’amministratore, l’obbligo di farlo rispettare ex art 1130 comma n.1. Allo stesso regolamento dovranno adeguarsi anche le assemblee e le interpretazioni dovranno essere fatte secondo gli art.1362 e ss, così come la stessa Corte di Legittimità ha più volte sottolineato. Oltre all’approvazione assembleare e, quindi, con le maggioranze previste, il regolamento può avere anche una forma contrattuale. Quest’ultimo, di solito, solito è predisposto dal costruttore che , al momento della vendita, lo fa sottoscrivere dagli acquirenti e lo allega all’atto notarile, ma può essere predisposto da un amministratore (o da un notaio ) ed essere sottoscritto da tutti condomini , in quanto la forma scritta ed è prevista “ ad substantiam” ( ovvero un elemento essenziale ex art 1350 n. 13 ) e che deve essere allegato ai registri previsti dall’art 1130 n. 7. Solo il richiamo nei singoli atti di acquisto ad un determinato regolamento già esistente consente di ritenere che questo faccia parte dell’atto. La differenza tra regolamento contrattuale e regolamento assembleare è nel fatto che quest’ultimo non può imporre limiti alla proprietà individuale, salvo il caso in cui non si tratti di regolamento approvato dall’assemblea all’unanimità. Inoltre il regolamento contrattuale puo’ prevedere situazioni non previste dall’art 1138 c.c. , oppure prevedere norme limitative del diritto di proprietà . anche se certamente si pone il problema se possono derogarsi i vincoli previsti dall’ art. 1138 quarto comma . Si pone ,poi, il problema dell'opponibilità di quelle norme(regolamento) nei confronti dei terzi acquirenti a titolo particolare della proprietà stessa, e che può essere superata dalla trascrizione del regolamento nei pubblici registri immobiliari.

La giurisprudenza più recente e la dottrina ritengono, invece, che, a determinare la contrattualità dei regolamenti, siano esclusivamente le clausole di essi limitatrici dei diritti dei condomini sulle proprietà esclusive (divieto di destinare l’immobile a studio radiologico, a circolo ecc.) o comuni, ovvero quelle clausole che attribuiscano ad alcuni condomini dei maggiori diritti rispetto agli altri. Perciò soltanto le clausole relative alle materie effettivamente di natura contrattuale richiedono, per la modifica, l’unanimità, mentre per la modifica delle clausole cosiddette regolamentari (contemplate dall’ art. 1138 cod.civ. ) è sufficiente la maggioranza qualificata di cui all’ art. 1136, comma 2, c.c. , ancorché contenute in un regolamento di origine contrattuale È opinione consolidata che il regolamento contrattuale, accettato da tutti i condomini e trascritto, vincoli tutti i successivi acquirenti non solo con riferimento alle clausole che disciplinano l’uso e il godimento dei servizi e delle parti comuni, ma anche con riferimento alle clausole che limitano i poteri e le facoltà dei singoli condomini sulle loro proprietà esclusive. Ma quali sono i requisiti del regolamento contrattuale che ponga delle limitazioni? In ordine alle limitazioni, contenute nei regolamenti contrattuali, una recente sentenza della Suprema Corte (24526/2022) afferma che  i divieti ed i limiti di destinazione alle facoltà di godimento dei condomini sulle unità immobiliari in proprietà esclusiva devono risultare da espressioni incontrovertibilmente rivelatrici di un intento chiaro ed esplicito, non suscettibile di dar luogo ad incertezze; pertanto, l’individuazione della regola dettata dal regolamento condominiale di origine contrattuale, nella parte in cui impone detti limiti e divieti, va svolta rifuggendo da interpretazioni di carattere estensivo.

La giurisprudenza di questa Corte ha chiarito ormai da tempo che le clausole dei regolamenti condominiali predisposti dall’originario proprietario dell’edificio condominiale ed allegati ai contratti di acquisto delle singole unità immobiliari, nonché quelle dei regolamenti condominiali formati con il consenso unanime di tutti i condomini, hanno natura contrattuale soltanto qualora si tratti di clausole limitatrici dei diritti dei condomini sulle proprietà esclusive o comuni ovvero attributive ad alcuni condomini di maggiori diritti rispetto agli altri, mentre, qualora si limitino a disciplinare l’uso dei beni comuni, hanno natura regolamentare. Ne consegue che, mentre le clausole di natura contrattuale possono essere modificate soltanto dall’unanimità dei condomini e non da una deliberazione assembleare maggioritaria, avendo la modificazione la medesima natura contrattuale, le clausole di natura regolamentare sono modificabili anche da una deliberazione adottata con la maggioranza prescritta dall’art. 1136 secondo comma c.c. (S.U. n. 943/99) .Insomma è un contratto e si devono inserire , all’interno dell’atto d’acquisto, quelle parti del regolamento aventi natura negoziale ed effetto limitativo della proprietà singola, non bastando, per contro, il solo rinvio al regolamento stesso. Per quanto riguarda il più comune regolamento condominiale predisposto da parte del costruttore- venditore, occorrerà guardare agli articoli (1469 bis-1469 sexies), le clausole per il consumatore. Poiché il
venditore è certamente un’impresa o un professionista , eventuali patti vessatori vanno provati rigorosamente ed oggetto di specifica trattativa, non essendo sufficiente il richiamo all’atto . È stato affermato più volte che le norme del Codice dei consumo sono applicabili alle convenzioni di ripartizione delle spese condominiali predisposte dal costruttore, o dall’originario unico proprietario dell’edificio condominiale, (ex plurimis, Cass. 07/07/2016, n. 16321; Cass. 24/06/2001, n. 10086). Recentemente la Corte è tornata sul punto indicando l'art. 33 del Codice del consumo come previsione della vessatorietà delle clausole del contratto concluso tra il consumatore e il professionista che, malgrado la buona fede, determinano a carico del consumatore un significativo di squilibrio dei diritti e degli obblighi derivanti dal contratto. Però, attenzione, che non tutte le clausole sono vessatorie e, soprattutto , occorre verificare il rapporto fra il Condominio ed il costruttore . Un esempio lo offre la stessa Corte nel 2016 /16231 secondo cui ,inserita la relativa clausola nel regolamento di natura contrattuale, trascritto ed espressamente richiamato negli atti di acquisto di tutti i condomini, il costruttore può escludersi dalla partecipazione delle spese fino alla vendita delle unità immobiliari. Tale diversa convenzione trova giustificazione nella libertà dei privati di regolare, come meglio credono, i propri rapporti patrimoniali.

Quindi leggere il regolamento contrattuale è operazione importante e non da sottovalutare.