Dott. Elena Cavedagna

L'assemblea condominiale è l'organo deliberante del condominio,  essa è regolata dagli articoli 1135, 1136 e 1137 del codice civile. È composta da tutti i condomini, che vi prendono parte personalmente o tramite delega. Ad essa infatti possono partecipare i proprietari, i nudi proprietari o usufruttuari a seconda della tipologia di delibere e solo in pochissimi casi i conduttori (decisioni in merito al riscaldamento ai sensi della legge 10/91). 

L'assemblea normalmente è convocata dall'amministratore del condominio, almeno una volta l'anno, entro 180 giorni dalla chiusura dell'esercizio precedente.

L'assemblea può essere convocata anche su richiesta dell'amministratore odi almeno due condomini che rappresentino un sesto del valore del condominio. In caso di inerzia da parte dell’amministratore trascorsi 10 giorni i condomini possono autoconvocarsi con le stesse modalità. Poter usufruire della possibilità di autoconvocazione non è sempre facile in quanto se l’amministratore non dà riscontro e non consegna le anagrafiche risulterà difficilissimo se non impossibile ricostruire il registro di anagrafe condominiale e si creerà un situazione di stallo. 

In mancanza di amministratore può procedere anche un solo condomino.

L'avviso di convocazione dell'assemblea deve essere comunicato ai condomini almeno cinque giorni prima della data fissata per l'adunanza, in prima convocazione. L'avviso deve contenere l'ordine del giorno, il luogo, la data e l'ora dell'assemblea. L’articolo 66 disp. att. cc stabilisce in modo tassativo le modalità di convocazione: 

• raccomandata
• PEC 
• FAX 

Alcuni amministratori, supportati da un parte della giurisprudenza utilizzano anche la semplice mail per la convocazione esponendo però il condominio a impugnazione per nullità come stabilisce una recente sentenza del Tribunale di Roma (sentenza n. 14299 del 09/10/2023).

Altra parte della giurisprudenza ritiene valida la mail come mezzo di convocazione in caso di conferma espressa di ricezione; Tribunale Tivoli Sentenza 493 del 5.4.22 o addirittura in caso di assenso preventivo Corte D'Appello di Brescia Sentenza 4/2019

L'assemblea è regolarmente costituita in prima convocazione con l'intervento di tanti condomini che rappresentino i due terzi del valore dell'intero edificio e la maggioranza dei partecipanti al condominio. In seconda convocazione, l'assemblea è regolarmente costituita con l'intervento di tanti condomini che rappresentino un terzo del valore dell'intero edificio e un quarto dei partecipanti al condominio.

Convocazione dell'assemblea tramite PEC

L’utilizzo della PEC avviene in modo corretto quando si invia PEC su PEC, solo cosí la comunicazione assume valore legale. L’invio di una PEC su mail non certificata e non garantisce la ricevuta di invio. Molti amministratori, ma anche alcuni uffici della pubblica amministrazione, ancora non si attengono a queste modalità. Il costo di una casella PEC è abbastanza irrisorio e la sua gestione è estremamente semplice. Essa semplifica la ricezione ed elimina i costi di fotocopie e le spese postali. Per un corretto utilizzo è necessario che la casella sia costantemente presidiata altrimenti si rischia di perdere comunicazioni importanti e far decorrere i termini con conseguenze legali importanti. La maggior parte dei gestori PEC dà la possibilità di ricevere un alert via SMS per ogni PEC ricevuta. Si precisa che i costi postali e di cancelleria, per giurisprudenza consolidata, devono essere tassativamente divisi in millesimi di proprietà per cui solo se tutti i condomini utilizzeranno la PEC si assisterà a un evidente risparmio, altrimenti gli utilizzatori di PEC continueranno a partecipare  alle spese postali altrui. 

Convocazione assemblea tramite FAX

L’utilizzo di un mezzo arcaico come il fax porterebbe ad addebitare costi ingenti al condomino nonché a compromettere la leggibilità degli allegati nella maggior parte dei casi. Per allegati corposi questo mezzo non è particolarmente adatto. Rimane da capire se lo studio amministrativo sprovvisto di questo mezzo possa essere costretto ad utilizzarlo in caso di richiesta da parte del condomino, o se piuttosto, come riteniamo, sia lo studio che possa scegliere quali tra questi mezzi offrire ai propri condomini. 

Convocazione assemblea tramite consegna a mano

La consegna a mano, tanto richiesta dai condomini, porta all’amministratore problemi di tempistiche. Se il condomino non si presenta a ritirare nei tempi, l’amministratore si vedrà costretto ad utilizzare il servizio postale che ha tempi di spedizione sulle raccomandate ordinarie j+4 (ricezione entro il quarto giorno successivo a quello di invio). Il servizio di raccomandata 1, più celere e decisamente più costoso, non copre l’intero territorio italiano e crea dilatazione dei tempi nella gestione delle giacenze. Per ottemperare pertanto i tempi previsti dall’articolo 66 disp.att.cc. 1 comma l’amministratore dovrebbe convocare con almeno 15 giorni di anticipo. E non sempre ciò è possibile gratuitamente. 

Convocazione assemblea tramite posta tradizionale 

L’utilizzo della posta tradizionale rimane la modalità più diffusa. Per ovviare alle difficoltà di gestione delle giacenze è possibile utilizzare le poste private che sono molto più elastiche nella gestione delle giacenze e comprendono nei costi anche la possibilità di consegna di cortesia. Per agevolare la ricezione ed evitare la giacenza si suggerisce l’invio di una copia cortesia della convocazione anche via mail normale. Questo agevolerà l’archiviazione in pdf dei documenti e la ricezione degli stessi per i condomini che comunque non riescono a ritirare le raccomandate in tempo. Anche se recentemente la Cassazione, con la Sentenza 4 del 03 Gennaio 2019, ha affrontato l’argomento della convocazione via mail (in un caso peraltro abbastanza particolare), occorre attendere le sentenze successive sul tema per poter affermare che l’utilizzo di questo mezzo, pur non riconosciuto dal codice, sia un orientamento consolidato da parte degli ermellini.

Le regole di voto in assemblea condominiale

In assemblea condominiale, le deliberazioni vengono approvate secondo le maggioranze previste dall’articolo 1136 c.c. salvo materie speciali (cfr legge 10/91 ad esempio). È sempre considerato il criterio della doppia maggioranza: per teste e per millesimi.

Nel caso di parità di voti, la deliberazione è respinta.

In alcuni casi, il codice civile prevede che le deliberazioni dell'assemblea debbano essere approvate a maggioranza qualificata. Ad esempio, la delibera di nomina dell'amministratore deve essere approvata con la maggioranza dei partecipanti al condominio e con i due terzi del valore dell'intero edificio.

Le impugnazioni delle deliberazioni assembleari

Le deliberazioni assembleari possono essere impugnate:

• dagli assenti 
• dai dissenzienti 

nel primo caso entra 30 gg. dal ricevimento del verbale, nel secondo caso  entro trenta giorni dalla data della loro approvazione.