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WIKICONDOMINIO

L'enciclopedia libera del condominio

La storia del condominio

Avv. Sabina Vuolo


Definizione di condominio

Il codice civile non fornisce una definizione netta. L’istituto, essendo collocato nel Libro III (proprietà) e nel Capo II del Titolo VII (comunione), per alcuni viene definito quella particolare forma di comunione nella quale coesistono parti di proprietà esclusiva e parti di proprietà comune. Per altri, invece, si parla di condominio lì dove ci sono cani che abbaiano, musica improvvisa, martellate, mobili trascinati, odore di cavolo, corse di bambini, festicciole, porte sbattute, pianti di neonati, grida per le scale.
Eppure, da un’analisi più profonda, il principio di condominio, quale “microcosmo sociale”, oggi imperante, è: “Il condominio, cellula fondamentale della società”.
Ogni edificio è centro interculturale, perché costituito da persone che provengono da diversi sistemi familiari, con cultura e senso di comunità differenti. Pertanto, il condominio, luogo di accoglienza e di ascolto dei bisogni dei condomini, con particolare attenzione e rispetto per le fragilità di ognuno e per la gestione degli spazi comuni.

Storia


Conoscere le origini aiuta a comprendere dove stiamo andando, occorre fare un salto nel tempo e giungere lì dove tutto è nato: nell’antica Roma. Cicerone descrive la
sua città “sospesa nel cielo”, ciò sta a significare che gli antichi romani edificavano in altezza i fabbricati, abitazioni piccole e formate da poche stanze, perché Roma, essendo circoscritta sui sette colli ed essendo delimitata dal mare e dagli Appennini, aveva poca estensione territoriale.
Intanto, nell’urbe nasceva l’esigenza di garantire abitazioni per chi decideva di trasferirsi dalle province dell’impero al
centro del potere.
Il condominio romano era chiamato insula, perché in origine gli edifici erano staccati gli uni dagli altri e si erigevano all’orizzonte come vere e proprie isole, circondate da strade. Con la crescita dell’impero e l’aumento di persone si iniziarono a costruire palazzi sempre più interconnessi tanto che Nerone approvò una legge con la quale si stabiliva che ogni condominio doveva avere propri muri perimetrali e non poteva condividere la stessa struttura con altri edifici. È nel diritto romano, quindi, che rinveniamo le prime regole per questa forma antica di condominio, la communio, lì dove il singolo condomino poteva agire in giudizio per difendere la sua quota dagli attacchi di terzi, mentre per gli atti di disposizione della cosa nella sua totalità occorreva la volontà di tutti i condomini. Ciascun condomino poteva apportare le innovazioni sulla cosa comune, salvo opposizione attraverso lo ius prohibendi (diritto di proibire).

I secoli scorrono, la società e i costumi si evolvono e, a seguito della rivoluzione industriale e del declino dell’economia agraria nel 1800, si assiste alla costruzione di grandi edifici suddivisi in appartamenti. rivoluzione industrialeCosicchè lo sviluppo del condominio andò affermandosi in quasi tutti i centri urbani e anche il lesgislatore cominciò, con una serie di leggi, a incentivare la costituzione di questa forma particolare di proprietà. Infatti, il primo codice civile del Regno d’Italia del 1865 conteneva una disciplina parziale del condominio, contemplata in due articoli che andavano a regolamentare solo i diritti sulle parti strutturali di un caseggiato. Soltanto nel 1934 iniziarono ad essere considerati i diritti dei singoli. Durante il periodo delle grandi guerre e della crisi economica ed edilizia che ne conseguì, si verificò un decremento del condominio. Solo con gli anni della grande ricostruzione e del boom economico del dopoguerra, il condominio andò affermandosi in tutti i centri urbani e il legislatore incominciò a definirlo come un “insieme di beni, opere, installazione, manufatti di qualunque genere che sono oggetto di proprietà comune”.

È solo con il codice civile vigente che vengono distinti concettualmente e giuridicamente i beni comuni dai beni appartenenti esclusivamente ai singoli proprietari.

Normativa di riferimento

L’11 dicembre 2012 vede la luce la Nuova riforma del condominio, una vera e propria rivoluzione storica che ha aggiornato le regole rendendole più attuali in un’ottica di garanzia della trasparenza della gestione condominiale. Le novità introdotte vanno dalla modifica di regole generali condominiali al via libera agli animali domestici, agli orari in cui è possibile fare rumori e lavori, alle conseguenze in caso di morosità di un condomino fino alla nomina dell’amministratore, per il quale sono richieste specifiche competenze. La ratio di tale legge è da rinvenire nell’esigenza di aggiornare la disciplina non più adeguata ai “tempi moderni”, ma anche di adeguare la stessa ai vari orientamenti giurisprudenziali sulle norme condominiali che vengono recepiti dalla nuova legge di riforma.

 

Bibliografia:
Treccani COMPROPRIETÀ (XI, p. 11)
Edizioni Simone Commùnio [Comunione; cfr. artt. 1100 ss. c.c.]
Edizioni Simone Ius prohibèndi [Diritto di opposizione]
M. Talamanca, Istituzioni di diritto romano, Milano, Giuffrè, 1990.

R. Bonini, Il diritto privato dal nuovo secolo alla prima
guerra mondiale Linee di storia giuridica italiana ed
europea, Bologna, Pàtron, 1996.
RDL 56/34, convertito in L. 8/35.
Il codice civile del 1942 è stato emanato con il RD 262/42.