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WIKICONDOMINIO

L'enciclopedia libera del condominio

Condominio: cos'è? Quali sono le parti comuni?

Dott. Elena Cavedagna


Il codice civile non dà una definizione di condominio.

L'art. 1117 c.c.  definisce quali sono le parti comuni.giardino-parti comuni 

E proprio in questo concetto si riassume l'essenza di questo istituto. Il condominio quindi è una forma di proprietà immobiliare in cui più persone sono proprietarie di singole unità immobiliari dell’edificio e pro quota delle parti comuni.  Le parti comuni sono quelle necessarie per l’esistenza dell’edificio condominiale o permanentemente destinate all’uso comune da parte dei proprietari dei singoli appartamenti (Cass. 15-12-1984, n. 6575).

Le proprietà private sono strettamente interconnesse con le parti comuni che sono al loro servizio e che ci permettono di utilizzarle.  Ogni proprietario ha il diritto di utilizzare determinate aree comuni dell'edificio, come corridoi, scale, giardini, ecc. che sono necessarie per godere della proprietà privata (senza scale e corridoi non potrei accedere alle proprietà).

Le parti comuni quindi sono:

  • necessarie – senza di esse non esisterebbe il condominio
  • eventuali – non è detto che esistano (non tutti i condomini hanno la saletta condominiale oppure lo stenditoio comune)
  • accessorie – proprio in conformità al legame che hanno con le parti private

Indivisibilità  delle parti comuni 

Il codice civile  all’articolo 1119 prevede l’indivisibilità delle parti comuni condominiali. Questa norma è inderogabile, Pertanto, qualsiasi clausola di un regolamento, anche se approvato a maggioranza, che preveda la divisibilità delle cose comuni sarebbe considerata nulla. Tuttavia, la possibilità di procedere alla divisione delle cose comuni, anche a costo del sacrificio di uno o più condomini, può essere considerata ammissibile solo se supportata dal consenso unanime di tutti i partecipanti al condominio. 

Irrinunciabilità 

L'articolo 1104 del codice civile, relativo alla comunione, stabilisce che ciascun partecipante deve contribuire alle spese necessarie per la conservazione e il godimento della cosa comune, oltre alle spese deliberate dalla maggioranza. Tuttavia, a differenza della comunione ordinaria, nel contesto condominiale non è ammissibile la rinuncia a tale contributo, in base all'articolo 1118 del codice civile. Quest'ultimo articolo, di carattere inderogabile, impedisce al regolamento condominiale, pur avendo natura contrattuale, di derogare all'obbligo di contribuzione e alla sua irrinunciabilità. La parte comune anche se non utilizzata dal condomino (non uso l’ascensore e vado a piedi) non consente la sua rinuncia. 

Questo è strettamente collegato al legame tra unità immobiliari private e parti comuni.  Va notato, tuttavia, che l'inefficacia della rinuncia non si applica agli impianti condominiali considerati superflui o illegali in base a norme imperative. In tali casi, il singolo condòmino può rinunciare alla cosa comune, poiché la presenza degli impianti è giustificata solo dalla volontà dei condomini di mantenerli.

Normativa di riferimento

L’elencazione delle parti comuni nell’articolo 1117 non è tassativa, ma meramente esemplificativa. La prova contraria (ossia l’essere proprietà privata, deve avvenire a mezzo di un titolo come ad es, una compravendita (Cass. Sent. 12340 del 22.08.2002) o un articolo di regolamento contrattuale accettato da tutti i condomini nei loro atti di acquisto (Cass. Sent. 2984 del 06.05.1980)