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WIKICONDOMINIO

L'enciclopedia libera del condominio

Il condominio: definizione, nascita e natura giuridica

Dott. Elena Cavedagna


Nel codice civile al condominio è dedicato il titolo  IV CAPO II del Libro sulla proprietà , ma non è presente un articolo che lo definisca espressamente. condominio

Il condominio è una figura estremamente complessa in quanto all'interno di esso coesistono proprietà private (solitamente piani o porzioni di piano) e parti comuni ossia beni comuni indivisi che sono accessori e complementari rispetto ad esse, necessari alla fruizione della u.i

Il vincolo tra beni comuni e parti private si considera necessario e stabile e da esso deriva la indivisibilità delle parti comune stesse salvo quanto previsto dall'articolo 1119 da questa indivisibilità deriva anche l'impossibilità per il condomino di rinunciare alle parti comuni e di rifiutarsi dal contribuire al loro mantenimento (1118 2°)

Il godimento delle cose comuni, non è fine a sé stesso,  servendo a rendere possibile o comodo il godimento di altre cose di proprietà singola dei condòmini delle quali sono parti o accessori (cfr Triola, Il nuovo condominio Giappichelli editore 2013, 5)

Nascita del condominio

Il condominio nasce senza necessità di un formale atto di costituzione (tribunale Arezzo 05 luglio 2017 n. 828), la costituzione avviene ex sé e ope iuris. 

È  sufficiente che il frazionamento da parte dell'unico proprietario pro indiviso di un edificio attraverso la vendita di una o più unità immobiliari (es. Vendita da parte del costruttore del primo Appartamento oppure  frazionamento ereditario)

Nel condominio l'organo deliberativo è l'assemblea di condominio composta da tutti i condomini. 

L'assemblea vota a doppia maggioranza ossia per teste e per millesimi e le decisioni vengono assunte secondo le maggioranze previste dall'articolo 1136 c.c. e vincolano sia gli assenti che i dissenzienti.

Nel condominio può essere presente un regolamento di natura assembleare o contrattuale a seconda della sua genesi che è obbligatorio in caso siano presenti più di 8 unità immobiliari.

Normativa di riferimento

Il condominio è  sprovvisto di personalità giuridica e di capacità giuridica è considerato un ente di gestione delle parti comuni e dei rapporti con terzi e fornitori. 

Quando nel condominio sono presenti più di 8 condomini sussiste l'obbligo di nominare un [amministratore] che può essere scelto tra i condomini o essere esterno al condominio. I requisiti dell'amministratore sono previsti dagli articoli 1130  e seguenti

L'amministratore ha compiti definiti dall'articolo 1130 c.c. e viene nominato esclusivamente dall’ assemblea. L' assemblea di condominio in caso sia presente un amministratore viene effettuata da quest'ultimo, in caso di mancanza di amministratore può procedere un condomino secondo le modalità previste dall'articolo 66 disp. att. cc .