Condominio senza amministratore? Si può? E quando?
Quando in un condominio è obbligatorio l’amministratore?
L'obbligo di nominare l'amministratore di condominio scatta quando i condomini sono più di otto. Si fa riferimento ai condomini e non alle unità immobiliari pertanto questo obbligo potrebbe scattare in occasione di una vendita da parte del proprietario di più unità immobiliari. Come abbiamo già esaminato, il condominio nasce senza atti formali in presenza di almeno due condomini e funziona anche senza amministratore.
Nulla vieta che anche condomini minimi senza obbligo di amministratore possano procedere alla nomina.
Gestione di un condominio senza amministratore
La gestione in assenza di amministratore varia a seconda della presenza o meno del codice fiscale e a seconda della gestione dei fornitori.
In questo ultimo caso gli acquisti e gli appalti possono essere fatturati a un solo condomino oppure pro quota a tutti i condomini.
In presenza di un codice fiscale condominiale invece la gestione si complica parecchio. Il condomino è un sostituto di imposta e deve operare le ritenute di acconto sui contratti di appalto e sulle parcelle dei professionisti innescando così una serie di incombenti quali: la redazione e trasmissione della certificazione unica, la trasmissione del modello 770 e il versamento periodico delle detrazioni fiscali. In presenza di un codice fiscale attivo è indispensabile comunicare all’Agenzia delle entrate il nominativo di una persona fisica collegata, in questo caso un condomino che viene nominato come “facente funzioni” dell’amministratore che diviene referente per i rapporti con fornitori e fisco.
Cosa rischia un condominio senza amministratore
Il condominio senza amministratore rischia in primis di non gestire regolarmente le pratiche fiscali obbligatorie, di non essere in regola con le numerose norme di sicurezza che ormai coinvolgono le parti comuni, in particolare quelle relative alla sicurezza degli impianti, alla sicurezza nei cantieri e alla gestione della sicurezza antincendio.
Un professionista abilitato che esegua l'aggiornamento periodico previsto dalla legge è a conoscenza di tutti questi obblighi e ha gli strumenti per gestirli. Se un terzo dovesse subire lesioni in condominio, in assenza di amministratore e soprattutto non avendo ottemperato gli obblighi di legge o non possedendo una polizza assicurativa le conseguenze civili e penali per i singoli condomini potrebbero essere gravi.
Normativa di riferimento
Il codice civile contiene le norme che regolano il condominio senza amministratore: in particolare l'articolo 1129 del codice regola questa materia.
Condominio senza amministratore, chi decide?
In ogni condominio con o senza l'amministratore le decisioni spettano all'assemblea che è l'organo incaricato di assumere le delibere secondo quanto previsto dall'articolo 1136 c.c. Sicuramente la presenza dell'amministratore può agevolare l'assunzione delle decisioni.
Convocazione dell'assemblea in un codominio senza amministratore
Il codice civile prevede che in assenza dell'amministratore l'assemblea possa essere convocata su iniziativa di ciascun condomino con le stesse modalità che adotterebbe un amministratore (convocazione a mezzo PEC o raccomandata che deve essere inviata almeno 5 gg. prima della prima convocazione).
