Avv. Angelo Marzo

La figura dell’amministratore comporta la necessità di affrontare un tema piuttosto articolato, dal momento che sia la il codice civile, che la dottrina, e per finire la giurisprudenza, ne hanno tracciato un profilo diversificato e mai unitario, che avrebbe potuto risolvere la definizione del ruolo che lo stesso riveste . Un ruolo oggi privo di una valutazione professionale adeguata , lasciata alla buona volontà formativa di chi intende svolgere l’attività,  più che a precisi e identificati criteri. Dare un’identità giuridica avrebbe significato condurre quel ruolo entro limiti precisi, senza ingenerare equivoci (giuridici) di sorta . Pertanto, sulla base  delle norme e della giurisprudenza cercheremo di in quadrare la figura dell’amministratore , oggi meglio identificata con la riforma del 2012. Prima della riforma la  Giurisprudenza lo ha definito così   

“…l’amministratore di condominio rappresenta un ufficio di diritto privato assimilabile al mandato con rappresentanza: con la conseguente applicazione, nei rapporti tra l’amministratore e ciascuno dei condomini, delle disposizioni sul mandato…”. 

Ne consegue, quindi, che l’amministratore del condominio sarà soggetto ai doveri ed obblighi discendenti dall’art.1703 e ss. del C.c. .

L ’amministratore come un soggetto cui l’assemblea ha conferito la rappresentanza legale, anche secondo il regolamento di condominio compiendo tutti gli atti previsti dalla legge.

Difatti, il primo comma, dell’art.1131, C.C., stabilisce che l’amministratore ha la  rappresentanza dei partecipanti al condominio e può agire direttamente nei confronti di questi ultimi e dei terzi. Un ufficio privato destinato alla gestione collegiale di interessi individuali; un ufficio di diritto privato oggettivamente orientato alla tutela del complesso dei suindicati interessi e realizzante una cooperazione, in ragione di autonomia, con i condomini, singolarmente considerati , assimilabile, pur con tratti distintivi,  al mandato con rappresentanza, con la conseguente applicabilità nei rapporti tra amministratore ed ognuno dei condomini, dell'art. 1720 comma 1 c. c. Il nuovo art 1129 , rivisto on la legge di riforma, ha corroborato ed avvalorato quella giurisprudenza che ha inquadrato l’amministratore come un mandatario con rappresentanza del condominio e quale suo corollario organo  . Una  mandato “collettivo” conferito da tutti i condomini (anche quelli che si sono opposti alla sua nomina) e “con rappresentanza”. Lo stesso legislatore ha optato per una definizione classica , indicando espressamente, con il nuovo art. 1129 c.c., di atti compiuti nell'“esercizio del mandato” e di “revoca del mandato”, ma dall'altra ha poi accentuato i poteri dell'amministratore fino a dotarlo di poteri che possono andare contro lo stesso condomino (presunto rappresentato, allorquando con l'art. 63 disp. att. c.c. per cui

“(…) l'amministratore, senza bisogno di autorizzazione di questa (l'assemblea), può ottenere un decreto di ingiunzione immediatamente esecutivo, nonostante opposizione (...)”.

Anche se tale ultima norma pur preesistendo alla riforma è stata parzialmente modificata con l’aggiunta di “senza bisogno di autorizzazione di questa”, in questo modo ancorando il potere in questione non a specifica autorizzazione assembleare, bensì alla sola approvazione del riparto.

 Ma  vediamo in particolare quali sono le attribuzioni, indicate dall’art. 1129. Un amministratore è necessario quando i condomini sono più di otto, e se l'assemblea non vi provvede, la nomina  è fatta dall'autorità giudiziaria su ricorso di uno o più condomini . Dovrà ,contestualmente all'accettazione ( proprio l’introduzione di questo  elemento lo assimila al mandato )  della nomina e ad ogni rinnovo dell'incarico,  comunicare i propri dati anagrafici e professionali, il codice fiscale, o, se si tratta di società, anche la sede legale e la denominazione, il locale ove si trovano i registri di cui ai numeri 6) e 7) dell'articolo 1130, nonché i giorni e le ore in cui ogni interessato, previa richiesta, potrà prenderne gratuitamente visione e ottenere, previo rimborso della spesa, degli atti. E’  necessario dotarsi di polizza professionale se l’assemblea dovesse richiederlo . Indicare sul luogo di accesso al condominio i propri dati o chi svolge funzioni analoghe alle sue . Obbligo di aprire un conto corrente dedicato ed obbligo di agire in esecuzione per la riscossione forzosa delle somme dovute dagli obbligati (condomini) entro sei mesi dalla chiusura dell'esercizio nel quale il credito esigibile è compreso,  anche ai sensi dell'articolo 63, primo comma, delle disposizioni per l'attuazione del presente codice. L'incarico di amministratore ha durata di un anno e si intende rinnovato per eguale durata. L'assemblea convocata per la revoca o le dimissioni delibera in ordine alla nomina del nuovo amministratore. Ciò vuol dire che alla scadenza annuale non si rende necessario convocare un’assemblea per la conferma o meno perché in virtù di tale norma , in mancanza di dimissioni, di revoca o di nomina di un altro amministratore, deve ritenersi automatica la rinnovazione dell’incarico annuale per eguale durata, con la conseguente conferma dell’amministratore stesso, attraverso la costituzione di un nuovo vincolo giuridico identico al precedente. La revoca dell'amministratore può essere deliberata in ogni tempo dall'assemblea, con la maggioranza prevista per la sua nomina,  oppure con le modalità previste dal regolamento di condominio.

Può altresì essere disposta dall'autorità giudiziaria, su ricorso di ciascun condomino, nel caso previsto dal quarto comma dell'articolo 1131, se non rende il conto della gestione, ovvero in caso di gravi irregolarità. L'amministratore, all'atto dell'accettazione della nomina e del suo rinnovo, deve specificare analiticamente, a pena di nullità della nomina stessa, l'importo dovuto a titolo di compenso per l'attività svolta. A questi incombenti dal 2018 , con l’entrata in vigore del Regolamento Europeo 679/2016 , in materia di protezione dei dati personali , l’amministratore è diventato responsabile del trattamento dei dati personali e necessariamente , qualora tratti dati sensibili, dovrà presentare l’informativa sulla privacy e tenere il registro del trattamento dei dati , con indicazione “obbligatoria” di tutti gli elementi (quali dati tratta, dove sono custoditi, come sono custoditi ) Ad esempio, nel caso di delibere sull'abbattimento di barriere architettoniche con riferimento a condomini diversamente abili, oppure nel caso di trattamento di dati sanitari a seguito di danni subiti all'interno del condominio, oppure nel caso di trattamento di dati riferibili a soggetti che dovrebbero essere assunti dal condominio. Sulle bacheche condominiali, potrà affiggere  solo avvisi di carattere generale (anomalie nel funzionamento di impianti, termini per il pagamento di rate, ecc...), non invece comunicazioni relative a singoli condomini e in particolare non possono essere affissi avvisi sulle morosità. Così delineata la figura occorre individuare ulteriormente i compiti secondo gli art  1130,1130 bis e 1131, compiti di natura esecutiva e di indirizzo. La riforma è soprattutto intervenuta sui poteri dell’amministratore che, oggi, ricevono  una disciplina di maggior dettaglio. L’amministratore deve essere un soggetto altamente qualificato e dotato di idonea organizzazione per far fronte alle sue responsabilità. Egli ha l’obbligo di vigilare sulle parti comuni che gli impone di osservare tutte le misure idonee a prevenire i rischi e a tutelare l’incolumità della collettività condominiale e non. Si tratta, in particolare, di adottare le misure di sicurezza antincendio, concernenti gli impianti e le installazioni esistenti, nonché di affidare specifiche mansioni a ditte esterne (pulizia scale, giardino ecc.) o lavori di manutenzione, migliorie o adeguamenti normativi che comportino l’esecuzione di opere edili o impiantistiche. eseguire le deliberazioni dell’assemblea dei condomini, convocarla annualmente per l'approvazione del rendiconto annuale condominiale previsto dall'art. 1130 bis;- curare l’osservanza del regolamento di condominio; disciplinare l’uso delle cose comuni e la prestazione dei servizi nell’interesse comune, in modo che ne sia assicurato il miglior godimento a tutti i condomini;- riscuotere i contributi ed erogare le spese occorrenti per la manutenzione ordinaria delle parti comuni dell’edificio e per l’esercizio dei servizi comuni. A lui spetta la rappresentanza legale e giudiziaria , potendo agire  sia contro i condomini sia contro i terzi. Le novità introdotte dalla Riforma del Condominio 2012, in vigore dal 18 giugno 2013 , con nuovo art. 71-ter del RD 318/42 riguardano l'obbligo di informare i condomini che ne facciano richiesta  dei dati relativi ad eventuali condomini morosi e la possibilità da parte dell’assemblea di richiedere l’attivazione di un sito internet del condominio. Come abbiamo detto è il legale rappresentante del condominio, a lui sono indirizzati gli atti ufficiali delle cause passive e attive. Egli è tenuto a riferirne in assemblea e in fase di presentazione del bilancio. Normalmente l'amministratore non può , però,  autonomamente intentare causa a nome del condominio senza l'autorizzazione dell'assemblea.