Avv. Sabina Vuolo

Estate è sinonimo di vacanza, viaggi ma soprattutto nuovi luoghi da scoprire, amare e da vivere. E perché non farlo con la famiglia usufruendo di un B&B o di una “casa vacanze”?

Innanzitutto occorre inquadrare le due tipologie di strutture, il bed and breakfast (B&B) è una forma di alloggio turistico informale in cui si offre un letto e una colazione a pagamento in abitazioni private. La casa vacanza, invece, è anch’essa una forma di alloggio turistico informale in cui, però, si offre un appartamento o una casa arredati a pagamento in abitazioni private. Le differenze tra le due tipologie sono determinate per il B&B dal ridotto numero di camere e dalla somministrazione della sola colazione, della biancheria da letto e dai prodotti da bagno.

Di converso, segno distintivo di una casa vacanza è dato dalla gestione imprenditoriale, dalla durata dei contratti limitati a tre mesi e l’assenza di servizi centralizzati. Una vera e propria normativa che ne regoli la presenza in condominio non esiste, tutto è rimesso all’interpretazione giurisprudenziale. L’unica certezza, secondo i giudici, è che queste tipologie non sono equiparabili a un hotel. Per cui, se anche il regolamento dovesse vietare la realizzazione di strutture alberghiere, da tale limite resterebbero comunque escluse. In ogni caso la prima cosa da fare quando si voglia adibire il proprio immobile a B&B o casa vacanze è conoscere regolamento condominiale e verificare se vi siano clausole che ne vietino la costituzione. Ciò significa che il divieto di bed & breakfast può essere previsto in origine nel regolamento predisposto dal costruttore dell’edificio oltre che specifico. Ovvero deve riferirsi, in modo espresso e categorico, a tali tipologie. Oppure il divieto dovrà essere deliberato all’unanimità dall’assemblea e poi trascritta nei registri immobiliari. Né la clausola del regolamento condominiale che vieta attività rumorose può essere interpretata come un divieto ai b&b, atteso che l’eventuale molestia acustica non può essere valutata in astratto ma va giudicata in concreto, caso per caso. È palese che può esserci divieto solo se il regolamento contrattuale di condominio vieta usi diversi da quello abitativo. Se non vi sono divieti, il proprietario dell’immobile per svolgere la propria attività non dovrà chiedere alcuna autorizzazione al condominio, né inviare una comunicazione scritta all’amministratore. Il Codice civile, infatti, consente di utilizzare il proprio immobile liberamente. Unica conditio per gli “ospiti” il rispetto delle fasce orarie in cui bisogna rispettare il silenzio o alla sicurezza del complesso. Infatti è buona regola stampare per gli ospiti un vademecum delle principali regole condominiali quali ad esempio la presenza di animali, la cura degli spazi comuni, gli orari del silenzio, e la raccolta differenziata. In tema di sicurezza è obbligatorio tenere aggiornato il registro presenze per la Polizia di Stato comunicando i nominativi entro 24 ore dall’arrivo degli ospiti.

In conclusione le sospirate ferie estive si attendono con trepidante attesa per staccare la spina dalla routine quotidiana e dedicarci al relax e ai propri hobbies, pertanto occorre godersele al meglio evitando sterili discussioni…tanto finiscono presto.