Come affrontare l'appropriazione indebita nell'amministrazione condominiale
Tra fiducia e tradimento: individuare gli indicatori e scegliere i rimedi
Il telefono squilla a vuoto nell’ufficio dell’amministrazione condominiale, nessuno risponde; sono stati fatti distacchi di utenze condominiali perché non risultano pagate le bollette, il conto corrente di condominio è stato svuotato. Cosa è successo?
Sembra una fantasia, ma, purtroppo, in alcuni condomìni è accaduto di trovarsi in una situazione simile e ci si chiede se sia possibile riconoscere ed evitare questi eventi.
L’amministratore di condominio gestisce ed ha la custodia, per conto dei condòmini, delle parti comuni dell’edificio e, per farlo al meglio, ha a disposizione un conto corrente sul quale confluiscono le somme versate dai condòmini, proprietari o conduttori, che sono destinate alle spese correnti o, attraverso le decisioni dell’assemblea, a specifiche attività di manutenzione o di realizzazione di lavori, impianti, sistemi di sicurezza o di sorveglianza, etc
Queste somme hanno un “vincolo di destinazione”, insomma l’amministratore non può usarle nel modo che più gli aggrada, ma deve disporne secondo le finalità decise dai condòmini.
Da un po’ di anni, inoltre, i condomìni sono tenuti ad avere un proprio conto corrente, sul quale far transitare tutte le somme ricevute a qualsiasi titolo da condòmini o da terzi, oltre che tutte le erogazioni effettuate per conto del condominio.
Il caso tipico di appropriazione indebita commessa da parte dell’amministratore, si verifica proprio quando si accerta la “mancata destinazione delle somme alla finalità convenuta”, constatandone l’ammanco, ossia la differenza tra le somme incassate per le spese, le spese pagate e quanto presente in cassa, indipendentemente dalla individuazione degli atti di disposizione e dalla destinazione che hanno avuto le somme mancanti.
Secondo l’articolo 646 c.p. chiunque, per procurare a sé o ad altri un ingiusto profitto, si appropria del denaro o della cosa mobile altrui di cui abbia, a qualsiasi titolo, il possesso, è punito, a querela della persona offesa, con la reclusione da due a cinque anni e con la multa da euro mille a euro tremila.
Cos’è il rendiconto condominiale e che cosa deve contenere
Le scritture e i documenti giustificativi del rendiconto spese condominiali devono essere conservati per dieci anni dalla data della relativa registrazione e ciascun condòmino ha il diritto di visionarne i documenti giustificativi e di estrarne copia, a proprie spese, in qualsiasi momento.
L’art. 1130 bis del codice civile è la norma che ci aiuta a capire cosa deve contenere la rendicontazione; prevede espressamente che : “Il rendiconto condominiale deve contenere le voci di entrata ed uscita e ogni altro dato inerente la situazione patrimoniale del condominio, inclusi i fondi di riserva e i fondi disponibili in modo tale da consentire l’immediata verifica”.
Deve anche essere redatto in maniera chiara e comprensibile, proprio per consentire a tutti i condòmini, anche senza una formazione specifica, di comprenderlo. La rendicontazione è formata da un registro di contabilità, un riepilogo finanziario e una nota sintetica esplicativa della gestione e deve includere anche l’indicazione dei rapporti contrattuali in corso e delle eventuali questioni pendenti.
L’amministratore di condominio, oltre a dover rispettare i requisiti di redazione del rendiconto, previsti dalle norme, deve convocare annualmente l’assemblea per l’approvazione del rendiconto condominiale. Il rendiconto della gestione va redatto ogni anno e approvato dall’assemblea entro 180 giorni. Se ciò non venisse fatto con regolarità, l’amministratore potrà essere revocato per giusta causa. Nel caso in cui questi non avesse convocato l’assemblea condominiale per il rendiconto annuale per 2 anni solari consecutivi, mancando di approvarlo per 2 anni, il suo mandato deve essere revocato.
Se si verificano circostanze che fanno pensare che l’amministratore non provvede con puntualità alla gestione, se a seguito della verifica del rendiconto si nutrono dei dubbi o si rilevano delle irregolarità, l’assemblea condominiale potrà decidere di nominare un revisore per la verifica della contabilità condominiale, per una o più annualità che saranno specificate al momento dell’incarico.
Quali sono le modalità con cui si realizza, di solito, questo reato e quali sono gli indicatori cui i condòmini devono fare attenzione?
Una volta che ci è chiaro quali adempimenti l’amministratore è tenuto a fare, vediamo quali sono i casi che possono verificarsi:
- l’amministratore non usa il conto del condominio per incassare o per eseguire pagamenti ai fornitori; magari perché non ne ha aperto uno oppure perché fa confluire più gestioni su un solo conto o addirittura su un suo conto personale;
- potrebbe non versare sul conto quote ricosse in contanti, o non aver eseguito i pagamenti previsti per conto della gestione, o, ancora, prelevare somme senza giustificazione oppure per rifornire di provvista o coprire debiti di altri conti e/o di altre gestioni;
- La contabilità potrebbe presentarsi disordinata, con dati incompleti, mancante di documenti giustificativi delle spese;
- Infine, alla cessazione dell’incarico, potrebbe trattenere somme e/o documenti della gestione, anche giustificandosi con l’intento di la compensare propri crediti o il pagamento di competenze professionali.
In tutti questi casi l’amministratore può rispondere del reato di appropriazione indebita previsto dall’art. 646 del codice penale.
Normativa di riferimento
Il mandato gestionale, infatti, implica che l’amministratore utilizzi quanto messo a disposizione del condominio in suo favore. Egli non è mai, in nessun momento, titolare di diritti, ma soltanto gestore, perciò ogni suo mutamento di comportamento nei confronti di beni condominiali che manifesti l’intenzione di utilizzarli per i suoi propri interessi o nell’interesse di terzi, determina una “interversione del possesso”, che è il primo degli elementi essenziali a caratterizzare il reato. Secondo la norma penale, questo utilizzo deve essere diretto anche a conseguire un profitto, cioè un vantaggio, che potrebbe anche non essere economico, in proprio favore o in favore di qualcun altro.
Dal momento che la legge stabilisce che tutte le operazioni contabili in entrata e in uscita, riguardanti la gestione del condominio, debbano essere tracciabili, e perciò transitare sul conto corrente condominiale, nel rendiconto dovremo poter trovare, per ogni operazione, le modalità (bonifico, assegno, pos, …) e la ragione di ciascun pagamento (fornitura elettricità, impresa pulizie, manutenzione impianti, …), in modo che ad ogni condòmino che voglia prenderne conoscenza sia possibile ricostruire e riscontrare ogni entrata e uscita che emerge dall’esame dell’estratto conto. Secondo la corte di Cassazione, risponde di appropriazione indebita l’amministratore che ha omesso di effettuare i pagamenti previsti dal mandato di gestione. Il principio di diritto che è stato affermato in proposito è: “integra il reato di appropriazione indebita la condotta dell’amministratore condominiale che, ricevute le somme di denaro necessarie dai condomini, ometta di effettuare i dovuti pagamenti senza necessità di provare la diversa destinazione impressa alle somme”. (Cassazione penale, sez. II, 27/10/2021, n. 45902). A maggior ragione, quindi, l’amministratore che fa confluire sul proprio conto corrente personale somme di danaro intestate ai conti condominiali risponde del reato di appropriazione indebita anche se la compagine non ha subito alcun pregiudizio economico (Cass. pen., Sez. II, 13/12/2019, n. 12618). La giurisprudenza, infatti, considera che in questi casi il dolo – cioè la volontà di tenere una condotta contraria alla legge – sia provato, perché l’amministratore è senza dubbio consapevole di aver determinato una confusione degli attivi di gestioni diverse, che condurrà allo sviamento dei fondi verso utilizzi non concordati.
Nel caso in cui, poi, abbia sottratto dal conto del condominio somme per scopi personali o per remunerare terzi (ivi compresi anche altri condominii), avvalendosi della confusione tra gestioni diverse, si configura il reato di appropriazione indebita. L’utilizzo di risorse di un condominio, anche quando avviene per fini gestionali di altri condominii (Tribunale di Roma, sez. XIII, 14/02/2022, n. 2340) è incompatibile con il mandato ricevuto e coincide con finalità personali. In tutti questi casi, in sostanza, è violato quel “vincolo di destinazione” che il gestore, non avendo una titolarità autonoma sulle somme, ma soltanto il mandato di gestirle, deve rispettare
