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WIKICONDOMINIO

L'enciclopedia libera del condominio

Appropriazione indebita

Avv. Maria Mercedes Pisani


Cosa succede se l’amministratore uscente vanta dei crediti nei confronti del condominio? 

In verità neppure in questo caso egli può trattenere somme di danaro o documentazione condominiale. Infatti è stata contestata l’appropriazione indebita all'amministratore di un condominio per l'appropriazione di somme versate dai condòmini anche in un caso in cui egli, per difendersi, abbia invocato di aver trattenuto le somme come compensazione di propri preesistenti crediti, senza, però riuscire ad offrirne adeguata documentazione. (Cassazione penale, sez. II, 13/12/2019, n. 12618).

Analogamente, è stato denunciato e poi riconosciuto colpevole l’amministratore del condominio cessato dalla carica che abbia emesso a proprio favore e incassato un assegno bancario tratto dal conto corrente del condominio dopo la cessazione alla carica di amministratore del condominio. In questo caso, alla data dell’assegno, non ricoprendo più la carica di amministratore del condominio, questi non era più autorizzato a trarre assegni dal conto corrente condominiale per pagare chicchessia (Corte appello Milano, sez. I, 09/04/2019, n. 1596).

L’appropriazione indebita in caso di trattenimento di documenti di gestione

L’amministratore durante il periodo del proprio mandato è custode della documentazione e, in generale, di tutti gli atti afferenti ai beni comuni ed alla loro gestione, mentre il proprietario dei documenti condominiali è, e rimane sempre, il condominio. La conseguenza è che, nel preciso momento in cui l’amministratore cessa dal proprio incarico, tale documentazione deve essere consegnata al condominio nella persona del suo nuovo amministratore, un adempimento definito passaggio di consegne che costituisce un vero e proprio obbligo dell’ex gestore. La giurisprudenza in più occasioni è stata chiara nell’affermare che la mancata consegna (come pure la consegna in ritardo, incompleta o “a rate”) della documentazione condominiale concretizza il reato di appropriazione indebita. Infatti, l’amministratore uscente può essere chiamato a rispondere per responsabilità civile anche in questi casi, dal momento che è noto che qualunque forma di ritardo nella rimessa documentale, impedendo all’amministratore subentrante di operare correttamente, può comportare dei problemi nella gestione condominiale, potendo arrivare anche a determinare la paralisi della vita gestionale.

Cosa rischia l’amministratore che rifiuta, omette o ritarda il passaggio di consegna dei documenti condominiali? 

Si deve ricordare che la legge non stabilisce con precisione uno specifico termine entro cui deve essere effettuato il passaggio di consegne, tuttavia, è chiaro che lo stesso deve avvenire in tempi molto brevi al fine di permettere al nuovo amministratore di esercitare al meglio tutti i propri poteri e le facoltà per eseguire il mandato. 

Per questo motivo l’amministratore che gioca con la consegna dei documenti condominiali rischia: 

– in sede penale, di essere condannato per il reato di appropriazione indebita;

– oppure, se i condòmini hanno ottenuto, con ricorso all’Autorità Giudiziaria, un provvedimento che intima la consegna della documentazione, per il reato di mancata esecuzione dolosa del provvedimento del giudice

– mentre in sede civile, può essere condannato a pagare il risarcimento del danno;

– nonché, a versare una penalità di mora ai sensi dell’art. 614 bis c.p.c., cd. coercizione indiretta, cioè una penale per ogni giorno o settimana o mese di ritardo.

Alcune decisioni dei Tribunali hanno ritenuto che nei casi di trattenimento della documentazione non si fosse perfezionato il reato di appropriazione indebita per mancanza del “profitto ingiusto”. Tesi opinabile, se la mancata consegna serve a evitare di far scoprire ammanchi o sviamento di somme o l’infedele gestione. In ogni caso è comunque possibile agire per il risarcimento dei danni davanti ad un Tribunale civile. 

Chi può tutelare gli interessi del condominio, come ed entro quale scadenza? 

Il condòmino può presentare una querela agli organi competenti. Dopo la riforma Cartabia non è più previsto che il reato sia perseguibile d’ufficio anche se dovessero essere contestate aggravanti come l’abuso della relazione fiduciaria o l’entità rilevante del danno, perciò sarà importante individuare tempestivamente le violazioni commesse nella redazione del rendiconto condominiale perché la querela va presentata entro 90 giorni dalla cessazione della carica o dalla conoscenza del fatto/reato

La possibilità che il singolo condòmino potesse sporgere querela nell’ipotesi di illecito commesso in danno del condominio è stata a lungo dibattuta.

Secondo un primo orientamento, la querela doveva essere sporta soltanto a seguito dell’espressione unanime dell’assemblea di condominio, con il conferimento dell’incarico all’amministratore o ad altro delegato, perché solo l’organo collegiale che rappresenta il condominio è legittimato ad agire  a tutela del patrimonio comune.

Un secondo orientamento, invece, riteneva che anche il singolo condomino, avesse diritto di agire a tutela delle parti comuni, senza aspettare le deliberazioni assembleari.

Le Sezioni Unite della Corte di Cassazione (sezioni Unite civili sent. 19663/2014), dopo l’adozione della riforma del condominio, hanno stabilito che anche i singoli hanno diritto ad agire a difesa delle parti nella disponibilità esclusiva o comune, distinguendo, però, tra controversie che hanno ad oggetto la titolarità dei beni comuni, di spettanza dei singoli condòmini, da quelle relative alla gestione, che rientrano nelle prerogative dell’amministratore.

Questa sentenza è stata richiamata in una recente decisione della Corte di Cassazione proprio in un caso di appropriazione indebita di somme versate dai condòmini per le spese comuni da parte dell’amministratore cessato dalla carica, enunciando che il singolo condomino è legittimato alla proposizione della querela, anche in via concorrente o eventualmente surrogatoria rispetto all'amministratore del condominio, per i reati commessi in danno del patrimonio comune. (Cassazione penale, sez. II, 27/10/2021, n. 45902).

Normativa di riferimento

A volte l’amministratore di condominio si rivela altro da quello che si desidererebbe che fosse. Se spariscono somme dal conto condominiale, se i fornitori non vengono pagati regolarmente, se il rendiconto è poco chiaro, può essere necessario farsi controllare la contabilità da un revisore. E se alla cessazione della carica l’amministratore non restituisce i documenti, è possibile che lo faccia anche per nascondere ammanchi o scorrettezze nella gestione. 

Se poi dovessero emergere comportamenti più gravi, come la distrazione delle somme in favore dell’amministratore di condominio, allora può essere necessario sporgere querela per appropriazione indebita. Non sempre, però, la causa penale è la via migliore o più rapida per ottenere la difesa dei beni condominiali; sarà opportuno rivolgersi ad un consulente legale che ci guidi nella scelta migliore per tutelare gli interessi del condominio.

Quando si prescrive l’azione nei confronti dell’amministratore infedele?

Solitamente si ritiene che: “Il reato di appropriazione indebita posto in essere dall'amministratore di condominio che si impossessi di somme di denaro in forza del ruolo dallo stesso ricoperto, si consuma nel momento della cessazione dell'incarico e della mancata restituzione delle somme dovute” (Tribunale di Nola, 15/04/2021, n. 802). E il termine per proporre querela, come quello di prescrizione decorre, quindi da quel momento.

Questo perché è in quel momento che, in mancanza di restituzione degli importi ricevuti nel corso della gestione, si verifica con certezza l’interversione del possesso. Infatti, considerata la natura fungibile del denaro, sino alla cessazione dalla carica l’amministratore potrebbe reintegrare il condominio delle somme precedentemente disperse (Cass. pen., sez. II, 15/01/2020, n. 19519). 

Tale principio però, si riferisce all’ipotesi in cui i fatti appropriativi diventano noti al momento della cessazione della carica. Nel caso di condotte appropriative che si manifestano già prima di quel momento la situazione è diversa: il termine di prescrizione decorrerà dal compimento di ogni singola condotta appropriativa.

Vista la grande varietà di ipotesi e di circostanze che possono concorrere o escludere la realizzazione di una fattispecie di reato così varia, è necessario che i condòmini si rivolgano ad un bravo consulente che li guidi nella scelta dell’azione legale più adatta.

Una volta evidenziate le irregolarità di gestione, come si può revocare l’amministratore?

La constatazione di irregolarità di omissioni, violazioni, irregolarità fiscali, di gestione permette di chiedere l’immediata convocazione di un’assemblea nella quale richiedere all’amministratore di cessare le violazioni e votare la revoca per giusta causa del suo mandato. La giusta causa va scrupolosamente indicata nel verbale. 

L’assemblea, ordinaria o straordinaria, può essere richiesta da due o più condomini rappresentanti almeno 1/6 dei millesimi. Decorsi 10 giorni dalla richiesta i condòmini possono provvedere autonomamente alla convocazione. 

In alternativa, se non c’è accordo in assemblea, anche un solo condòmino può presentare ricorso al Tribunale per chiedere la revoca giudiziale, deducendo gravi illeciti o abusi nello svolgimento dell’attività di gestione. Il provvedimento di revoca adottato dall’Autorità Giudiziaria specifica che l’assemblea non può nominare nuovamente l’amministratore revocato.

Naturalmente si può presentare querela, se si ritiene siano stati commessi reati. È opportuno sapere che una volta avviato il procedimento penale nei confronti dell’amministratore infedele, per ottenere la restituzione di quanto illecitamente sottratto si possono seguire due strade:

  • Costituirsi parte civile nel procedimento penale chiedendo che il Giudice, oltre a pronunciarsi sulla sussistenza del reato, condanni l’amministratore al risarcimento dei danni patiti dal condominio (art. 185 c.p.). 
  • Instaurare immediatamente un procedimento civile volto a richiedere il risarcimento del danno.

All’esito del giudizio penale, infatti, il Giudice, se riconosce la sussistenza del reato, e gli ammanchi sono evidenti e comprovati, quantificabili a partire dalle prove prodotte in dibattimento, potrebbe liquidare a favore della parte civile una somma a titolo di provvisionale. In ogni caso riconosce alla parte civile il diritto ad intraprendere un’azione civile per la quantificazione dei danni conseguenti al reato. Sarà, perciò, necessario proseguire l’azione giudiziaria avanti ad un altro Giudice.