Dott. Elena Cavedagna

L’impianto elettrico condominiale è quello a servizio delle parti comuni, serve ad alimentare parecchi impianti come ad esempio: luci parti comuni, antenna, campanelli, ascensore, centrale termica e cancelli automatici.

Il condominio potrebbe anche essere dotato di impianti a servizio solamente di alcuni gruppi di  condomini, o alcune scale, in questo caso potrebbero esserci più contatori oppure dei divisionali che permettono la corretta contabilizzazione dei consumi. In assenza di divisionali l’amministratore ripartirà i costi a servizio dei vari impianti per stima.Se in un condominio sono presenti ascensore e luce scale alimentati da un unico contatore, in assenza di divisionali  si procede a imputare una percentuale al primo che può variare dal 70 all’80% addebitando il rimanente sulla seconda. Questo calcolo è necessario in quanto le tabelle di riparto potrebbero essere diverse.

La sicurezza degli impianti

L’impianto elettrico condominiale è fonte di responsabilità civile e penale per l’amministratore di condominio che a norma di legge deve mantenerlo manutentato, vigilare affinché i condomini e i terzi si astengano da un uso improprio  (come nel caso di condomini che effettuano piccole manutenzioni o modifiche.  L'amministratore deve quindi richiedere il controllo periodico da parte di una impresa installatrice abilitata, si consiglia almeno ogni tre anni, per accertare, mediante opportune verifiche e prove, l'effettivo stato di manutenzione dell'impianto elettrico, e provvedere a ristabilire con eventuali interventi mirati il necessario livello di sicurezza. L’amministratore deve verificare sempre a mezzo ditta abilitata la corretta funzionalità dell’impianto di illuminazione di emergenza ove presente.

Il DPR 462 obbliga i datori di lavoro  a far verificare i propri impianti di terra ogni 5 o 2 anni da parte di un organismo di ispezione abilitato dal Ministero delle Attività Produttive.. Le attività soggette a tali verifiche sono tutte quelle che hanno al loro interno un lavoratore e l'unico responsabile dell'effettuazione di tali verifiche è il datore di lavoro, quindi in caso di condomini solamente dove ci sia un portiere o altro dipendente. In questo caso il ruolo del datore datore di lavoro è rivestito dall’amministratore che rimane responsabile delle mancate verifiche e delle conseguenze di eventuali infortuni. La mancata adempienza di tali verifiche comporta una sanzione amministrativa a partire da € 258.00 fino a    € 4131.66 e l’arresto da 3 a 6 mesi nel caso di violazioni accertate dall’UPG.

La non obbligatorietà del controllo in tutti i casi nei quali non sia presente il portiere non toglie il fatto che un controllo periodico dell’impianto di terra sia comunque opportuno e largamente consigliato.

Promisquitá tra impianti privati e impianti condominiali

Una delle particolarità dell’impianto elettrico condominiale è il fatto che esso spesso sia a stretto contatto con le montanti di alimentazione degli impianti privati a servizio delle singole unità immobiliari. Nel quadro contatori infatti sono istallati i contatori condominiali e quelli degli appartamenti e da esso si diramano i cavi che alimentano gli impianti comuni e le varie unità immobiliari. Questa convivenza espone spesso le zone comuni  a rischio incendio per mancata manutenzione anche di uno solo di questi.

Dichiarazione di conformitá

In sede di passaggio di consegne è indispensabile verificare la correttezza della documentazione agli atti con un attento controllo del contenuto del Registro Anagrafe per la Sicurezza delle parti comuni.  Le dichiarazioni di conformità spesso risultano parziali, incomplete o sprovviste di deposito presso il Comune. Il numero di P.G. (protocollo generale) può essere stampigliato sulla dichiarazione, su una cartolina o altrimenti comunicato via mail in caso di deposito telematico. 

 La dichiarazione di conformità è obbligatoria per moltissimi impianti condominiali tra cui:

• Impianti elettrici;

• impianti elettronici e radiotelevisivi;

• impianti di riscaldamento

• impianto di ventilazione per i locali

• impianti di climatizzazione, di condizionamento e di refrigerazione

• impianti idrici e sanitari 

• impianto per la cottura ed evacuazione fumi (canna fumaria)

• impianti per la distribuzione e l’utilizzazione di gas

• impianti di sollevamento (scale mobili, montacarichi,ascensori)

• impianti di protezione antincendio

Occorre quindi verificare che il fascicolo sia composto da:

• dichiarazione di conformità 

• Schema/progetto dell’impianto;

• Copia della visura camerale per il riconoscimento dei requisiti del Responsabile Tecnico;

• Relazione sui materiali utilizzati

Come procedere in mancanza di dichiarazione di conformitá?

1. il primo tentativo è quello di contattare l’installatore (se conosciuto), nel suo archivio dovrebbe aver conservato copia della dichiarazione

2. il secondo tentativo è un accesso agli atti presso il Comune di riferimento 

3. Se l’impianto è stato realizzato dal 1990 al 2008, redazione di Dichiarazione di Rispondenza secondo il DM 37/08 prodotta da un professionista abilitato o da un istallatore (qualora l’impianto non sia soggetto a progetto).

Manutenzione impianto elettrico

I condomini devono astenersi da un uso improprio dell'impianto elettrico, ad esempio è pericoloso per una persona non qualificata nel settore elettrico cambiare le lampade o altri interventi sull’impianto. L'amministratore deve quindi richiedere il controllo periodico di una impresa installatrice abilitata, si consiglia almeno ogni tre anni, per accertare, mediante opportune verifiche e prove, l'effettivo stato di manutenzione dell'impianto elettrico, e provvedere a ristabilire con eventuali interventi mirati il necessario livello di sicurezza. L’amministratore deve verificare a mezzo ditta abilitata la corretta funzionalità dell’impianto di illuminazione di emergenza ove presente.