Skip to main content
WIKICONDOMINIO

L'enciclopedia libera del condominio

Superbonus 2024: au revoir mon amour ?

Dott. Giuseppe Carbone


Il nuovo quadro normativo nella mediazione tra opportunità e complessità fiscale  

Il Superbonus per il 2024 offre ancora opportunità per la ristrutturazione: ma solo con determinati requisiti.  Il perimetro normativo relativo al “superbonus” è stato innovato attraverso  tre provvedimenti di fine d’anno: i Decreti legge 212/23 (Superbonus) e 215/23 (Milleproroghe) e la Legge 213/23 di Bilancio 2024. L’agevolazione permane fino al 2025 con discipline e scadenze differenziate in base all'immobile e alla spesa sostenuta. Per condomini e persone fisiche, la detrazione è distribuita in quattro quote annuali, con percentuali a diminuire: 90% per le spese 2023; 70% per le spese 2024 e 65% per le spese 2025. Per le villette, è prevista solo la proroga del 110% qualora le opere siano terminate entro il 31 dicembre 2023, nel rispetto dello stato avanzamento lavori. Per i nuovi lavori edilizi agevolati, i contribuenti dovranno versare l'intero importo in anticipo e successivamente detrarre la spesa. 

Cessione immobili ristrutturati.                                                                                                                   

In caso di vendita dell'immobile entro 10 anni dalla ristrutturazione, occorre considerare l'imposta del 26% sulla plusvalenza incassata ( esclusi gli immobili acquisiti per successione o adibiti ad abitazione principale "prima casa"). La base imponibile può essere calcolata al netto del 50% degli oneri sostenuti per interventi conclusi da oltre cinque anni, con rivalutazione del costo di costruzione dopo cinque anni. Per garantire coerenza tra il valore degli immobili ristrutturati e quelli catastalmente indicati, sono previsti aggiornamenti della rendita catastale, in particolare per interventi come sisma-bonus, fotovoltaico e colonnine di ricarica per veicoli elettrici ed efficentamento energetico. 

Crediti non utilizzati.                                                                                                                             

Dal primo dicembre 2023, è obbligatoria la comunicazione per i crediti non utilizzati, con attenzione particolare ai cessionari che hanno acquisito crediti ma non li hanno utilizzati entro i termini di legge. Gli Enti Istituti Case Popolari e le Cooperative di abitazione indivisa accedono al 110% fino al 31 dicembre 2023, con il requisito dello stato di avanzamento lavoro "SAL". Le norme sulla cessione del credito e lo sconto in fattura rimangono invariate: la cessione è possibile solo in base a deroghe specifiche prescritte normativamente. In caso di crediti "incagliati", il contribuente può fruire del credito tramite detrazione diretta sulla propria posizione fiscale. 

Mancata ultimazione interventi.                                                                                                               

Per tentare di ridurre effetti dannosi in caso di mancata ultimazione dell'intervento edile  è stata introdotta una sorta di  "sanatoria",  sugli stati di avanzamento lavori .  La portata normativa prevede un contributo per le fasce deboli  con reddito inferiore a 15.000 euro per completare i lavori entro il 2024. In particolare per tutti coloro   che si trovano nella condizione di perdere l’agevolazione del 110%, sia perché fanno parte di edifici condominiali, sia perché hanno cantieri aperti dal 2022 in case unifamiliari che non hanno ancora terminato i lavori, otterranno un contributo economico a copertura della differenza tra il 110% e il 70% da parte dell’Agenzia delle entrate, solo se rispettano entrambe due condizioni : a-al 31 dicembre 2023 hanno raggiunto uno stato di avanzamento lavori minimo del 60%; b-possiedono un Isee immobiliare (definito come di seguito) di 15.000 euro. Questo contributo non costituisce reddito e verrà definito con un decreto del Ministero dell’economia entro i prossimi due mesi.

Barriere architettoniche.                                                                                                                        

Per quanto attiene all’ambito delle opere per l'abbattimento delle barriere architettoniche, dal 2024 è prevista una limitazione del  bonus al 75% . Tale agevolazione,  fruibile esclusivamente per interventi asseverati e in base  a un elenco rivisitato ( tra cui scale, rampe, ascensori, servoscala e piattaforme elevatrici), a tutela dei diritti delle persone con disabilità, manterrà la facoltà di accesso alla cessione del credito e allo sconto in fattura.

Demolizioni e ricostruzione.                                                                                                                        

Gli interventi di demolizione e ricostruzione degli edifici che si trovano nelle zone sismiche 1, 2 e 3, compresi i piani di recupero dei patrimoni edilizi o di riqualificazione urbana non sarà più possibile utilizzare la cessione del credito, nonostante permanga la possibilità di accedere alla cessione del credito o allo sconto in fattura solo a chi ha già presentato il titolo edilizio abilitativo, non sarà più possibile  utilizzare la cessione del credito. Inoltre nel caso di utilizzazione del sisma-bonus 110%  attraverso nuovi cantieri nel 2024 viene inserito l’obbligo di contrarre, entro un anno dalla completamento  dei lavori, attraverso la stipula di rapporto assicurativo a copertura dei danni che si dovessero produrre sugli immobili ristrutturati a causa di calamità naturali ed eventi catastrofali. 

Complessità degli equilibri tra i soggetti coinvolti.                                                                                                 

In estrema sintesi , non si può non sottolineare il grande lavoro di ricerca degli equilibri economico-sociali-comunitari posto in essere. Attraverso il combinato disposto dalla manovra di finanza pubblica per l’anno 2024, si è formalizzata l’estensione del  superbonus al 2025 con i connessi contrappesi di riduzione e assestamento della portata agevolativa .  Le condotte negoziali registrate nei trascorsi mesi dagli operatori del  mercato della compravendita dei crediti fiscali avevano già in parte anticipato gli effetti della manovra. Da diversi mesi infatti il mercato dei crediti fiscali per bonus edilizi,  viveva una sorta di  stazionamento. In tale contesto prudenziale, erano già evidenti le conseguenze prodotte attraverso le difficoltà nella circolazione dei flussi di cassa per le imprese con crediti presenti nei cassetti fiscali. Uno degli elementi che contribuisce al perdurare di  questa fase di sospensione “strategica” ( dal 2024 Poste Italiane sembra non acquisiscano i crediti maturati per interventi 2023) deriva dalle diverse finalità di cui sono portatori i soggetti coinvolti. Da un lato i cedenti che preferiscono cessioni verticali (credito compensa debito della stessa imposta) di tutte le annualità presenti nei  cassetti fiscali al fine di risolvere incidenti  crisi di liquidità  con effetti sulla prosecuzione e termine delle opere edili. D’altro lato I cessionari che potrebbero avere una visione diversa preferendo acquisti periodici, al fine di non postare posizioni debitorie contabili e ridurre al minimo eventuali rischi legali e di immagine . In tal senso, la manleva offerta dagli istituti di credito, nonostante sia valida da un punto di vista dell'esposizione finanziaria del cessionario, rimane azione sostanzialmente complessa e “ in salita” nel caso di sequestri di crediti effettuati nei cassetti fiscali dei cessionari in particolare nell’ ipotesi di cessione di crediti inesistenti. 

Normativa di riferimento

Equilibri provvisori e soluzioni stabili.                                                                                                

Alla luce della situazione che si è concretizzata con l’approvazione della legge di Bilancio 2024,  rimangono legittime le critiche esposte dagli operatori. Tra queste quelle più rilevanti possono essere racchiuse nell’indisponibilità ad acquistare i crediti a  prezzi ragionevoli, nel trovarsi con cantieri edili sospesi per via della modalità dello sconto in fattura, alla condizione di impotenza di chi è nella fase di avanzamento lavori non superiore al 30% , alla penosità di contenziosi legali in corso e potenziali tra imprese e committenti. Di converso, altrettanto concreta è stata la complessa opera amministrativa e di diplomazia esplicitata dalla manovra sul superbonus che sottolinea la visione sistematica dell’azione dell’Esecutivo sulla materia. L’impegno governativo ha dovuto tener conto non solo del  bilanciamento dei principi costituzionali e delle priorità di tenuta dei conti pubblici quanto dei rapporti comunitari in tema di Pnrr e Mes, nonché in ottica di scambi internazionali. Forse è sempre più adeguato il suggerimento che ci giunge dall’antico adagio Est modus in rebus di Orazio Flacco per tentare di ricercare nuove soluzioni accrescitive.